Gutachter oder Sachverständiger beim Immobilienkauf – Sinnvolle Investition oder rausgeworfenes Geld?

Ein Haus oder eine Wohnung ist bei dir in der engeren Auswahl. Die erste und vielleicht auch die zweite Besichtigung liegen hinter dir, es geht also auf die Zielgerade zur finalen Kaufentscheidung.

Jetzt stellt sich vielleicht die Frage, ob du dir nochmal professionelle Unterstützung für die nächste Besichtigung holen solltest.

Was macht ein Immobiliengutachter / Immobiliensachverständiger?

Er schaut mit (hoffentlich) professionellem Auge auf die Wunschimmobilie. Ziel: All die Dinge entdecken, die dir als Laie evtl. verborgen geblieben sind. Zum einen sollen böse und damit oft teure Überraschungen vermieden werden. Zum anderen liefern vorab dem Kauf entdeckte Probleme oder Mängel manchmal gute Argumente, um im Sinne des Käufers nochmal über den Kaufpreis zu verhandeln. Falls das nicht gelingt, bekommst du zumindest eine Vorstellung, welche Kosten im Fall des Falles für Reparaturen oder Sanierungen auf dich zukommen können.

Oft werden auch Gutachter eingeschaltet, um einen vermeintlich fairen (meist niedrigen) Kaufpreis zu ermitteln. Gerade in den Ballungsgebieten sollte man sich da aber nicht allzu große Hoffnungen machen, die Nachfrage bestimmt den Preis und weniger die ermittelten Werte eines Gutachters. Das gilt aber natürlich auch umgekehrt, wenn du in einer weniger stark nachgefragten Umgebung auf Haus- oder Wohnungssuche bist.

Wer kommt grundsätzlich als Gutachter / Sachverständiger in Frage?

In den meisten Fällen ein Immobiliengutachter oder ein Immobiliensachverständiger. Die Bezeichnungen „Immobiliengutachter“ und „Immobiliensachverständiger“ sind in Deutschland nicht geschützt. Im Grunde kann sich also jeder mit diesen Titeln schmücken. Lediglich Bezeichnungen wie „Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger“ oder „Staatlich anerkannte Sachverständige“ sind geschützt. Daher solltest du dir unbedingt die Sachkunde-Nachweise zeigen lassen, dazu später mehr.

Denkbar ist auch ein Architekt, insbesondere dann, wenn nach dem Kauf ohnehin Umbaumaßnahmen geplant sind. Gleiches gilt für einen Handwerker deines Vertrauens. Ansonsten grundsätzlich jede andere Person aus deinem persönlichen Umfeld, welche die nötigen Kenntnisse hat und dein Vertrauen genießt.

Was sieht ein (erfahrener) Gutachter, was ein Laie nicht sieht?

Das lässt sich so pauschal nicht beantworten. Offensichtliche Mängel wie ein Loch im Dach wird hoffentlich auch jeder Laie sehen. Wie lange ein Dach noch hält bzw. wann es neu gedeckt werden muss, werden die wenigsten Nicht-Profis einschätzen können. Schwieriger wird es auch bei so genannten versteckten Mängeln, wie beispielsweise Feuchtigkeit im Keller oder Schimmel an den Wänden. Insbesondere dann, wenn die Schäden nicht (mehr) direkt sichtbar sind, weil sie z. B. überstrichen wurden. Die Kür der Gutachter beginnt dann, wenn auch Mängel gesehen werden, die perspektivisch zu Problemen führen könnten, wie beispielsweise eine zu geringe Neigung der Außen-Fensterbänke oder Fehler im Wärmedämm-Verbundsystem.

Du solltest aber auch von einem erfahrenen Gutachter keine Wunder erwarten. Im Regelfall wird eine gemeinsame Begehung durchgeführt und das Objekt in Augenschein genommen. Und das hat Grenzen: was nicht sichtbar ist, wird also auch ein Gutachter nicht sehen können.

Brauche ich überhaupt einen Gutachter bzw. Sachverständigen?

Wie so vieles bei einem Immobilienkauf ist das eine sehr individuelle und nicht pauschal beantwortbare Frage. Zwingend notwendig ist ein Gutachter oder Sachverständiger meines Erachtens nicht. Wie bei einer Versicherung erkauft man sich mit einem Gutachten aber ein Stück Sicherheit. Wenn du dich aufgrund der großen Investition nochmal absichern willst und das Geld für professionellen investieren kannst, dann ist das absolut gut und richtig (bitte die Tipps zur Gutachter / Sachverständigen-Auswahl im nächsten Abschnitt beachten).

Ich persönlich habe bis dato immer auf einen Gutachter / Sachverständigen verzichtet. Wir haben uns vor dem Kauf die Frage gestellt, welche Mängel etwas an unserem konkreten Kaufvorhaben ändern würden. Für uns wären dies nur große (=teure) Mängel gewesen, die man mit etwas Vorbereitung und gesundem Menschenverstand aber auch ohne Gutachter entdecken kann. Hilfreich sind hier im Fall von Eigentumswohnungen die Protokolle der Eigentümerversammlung, die Hausverwaltung und natürlich die Vorbesitzer. Beim Hauskauf können neben den Vorbesitzern auch Nachbarn sehr hilfreich sein, gerade bei Siedlungen sind Häuser oft ähnlich alt oder wurden sogar vom gleichen Bauträger gebaut.

Mit kleineren Mängeln muss man nach dem Kauf einer gebrauchten Immobilie immer rechnen. Auch in unserem Fall sind nach dem Kauf – wie zu erwarten – kleinere Mängel aufgetaucht, die wir vorab nicht entdeckt haben. Meiner Einschätzung nach hätte diese auch ein Gutachter mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht gefunden, manches ergibt sich erst auf den dritten oder vierten Blick wenn man eingezogen ist. Und falls doch, hätte es nichts am Kaufpreis geändert und uns auch nicht vom Kauf abgehalten. Insofern haben wir das für den Gutachter eingesparte Geld direkt in die Mängelbeseitigung investiert. 😉

Tipp
Wenn du dich mit dem Kauf eines gebrauchten Hauses und insbesondere dem Thema Besichtigung selbst näher auseinandersetzen möchtest, findest du mit dem Fachbuch der Verbraucherzentrale „Kauf eines gebrauchten Hauses: Besichtigung, Auswahl, Kaufvertrag“ einen guten Praxisratgeber.

Was kostet so ein Gutachten überhaupt?

Das Honorar für ein umfangreiches Gutachten eines Sachverständigen ist meist abhängig vom jeweiligen Verkehrswert einer Immobilie. Bei einem angenommen Kaufs- bzw. Verkaufswert bis 400.000,- Euro solltest du mit durchschnittlichen Honorarkosten etwa zwischen 1.500,- und  2.000,- Euro kalkulieren. Die relativ hohen Kosten ergeben sich durch den unbedingt notwendigen Besichtigungstermin vor Ort, ein schriftliches Gutachten inkl. Fotos und dem anschließenden Beratungsgespräch.

Im Regelfall deutlich günstiger (da leichter zu erstellen) sind meist so genannte reine Wertgutachten, die den Wert der Immobilie auf Basis von verschiedener Faktoren ermitteln. Aus eigener Erfahrung können diese oft aber erheblich vom tatsächlichen Marktwert abweichen, da regionale Faktoren und Gegebenheiten nur unzureichend berücksichtigt werden können.

Wie finde ich einen sachverständigen Gutachter oder einen guten Sachverständigen?

Das ist wohl das Schwierigste an dem ganzen Thema. Ob das Geld für einen Gutachter respektive Sachverständigen sinnvoll investiert ist, steht und fällt mit der konkreten Person. Im ersten Schritt solltest du dich im Freundes- und Bekanntenkreis umhören und nach konkreten positiven Erfahrungswerten fragen. Oft haben auch Makler gute Tipps und im Idealfall sachkundige Personen, mit denen sie regelmäßig zusammenarbeiten. Die nächste Anlaufstelle ist eine Internetrecherche, hier solltest du gezielt nach positiven Bewertungen suchen. Als guter Startpunkt kann auch das bundesweite Sachverständigenverzeichnis der IHK dienen.

Falls du einen passenden Gutachter / Sachverständigen / Architekten empfohlen bekommen oder selbst recherchiert hast, frag unbedingt nach Referenzen und Zertifikaten für den Nachweis der „besonderen Sachkunde“. Seriöse Anbieter werden damit kein Problem haben. Falls dein Bauchgefühl nicht passt, Finger weg und weitersuchen.

Ich wünsche dir viel Erfolg bei der Suche und ein glückliches Händchen! Falls dir der Artikel bei der Beantwortung der Frage „Gutachter oder Sachverständiger – sinnvoll investiertes Geld?“ weitergeholfen hat , würde ich mich sehr über eine Weiterempfehlung oder einen Kommentar freuen. Fragen beantworte ich wie immer jederzeit gerne!