Lage, Lage, Lage – Den Standort einer Immobilie richtig einschätzen

Wer sich mit dem Kauf einer Immobilie – egal ob Haus oder Wohnung – beschäft, wird spätestens dann mit dem Zitat „Lage, Lage, Lage“ von Conrad Hilton konfrontiert werden. Was hat es damit auf sich?

Der Standort (= Lage) ist prinzipiell das einzige, was sich bei einer Immobilie nicht verändern lässt. Genau das wollte Hilton zum Ausdruck bringen, in dem er auf die Frage nach den drei wichtigsten Aspekten beim Immobilienkauf dreimal die Antwort „Die Lage“ gab. Ok, es gibt immer mal wieder medienträchtige Ausnahmen, wenn dann doch ein Haus mit viel Aufwand durch die Lande transportiert wird. Prinzipiell bleibt ein Haus aber dort stehen, wo es gebaut wurde. Und das ist auch gut so. Alles andere lässt sich an einer Immobilie irgendwie verändern, sei es die Inneneinrichtung, die Fassade oder im Zweifelsfall ein kompletter Abriss mit nachfolgendem Neubau.

Früher an später denken

Die Lage ist also zweifelsohne sehr entscheidend beim Immobilienkauf. Beim Erwerb der eigenen vier Wände entscheiden in erster Linie oft persönliche Vorlieben oder der Arbeitsplatz über den Standort. Dabei solltest du getreu dem Motto „früher an später denken“ aber auch ein paar Jahre weiter denken: An den Weiterverkauf bzw. die Weitergabe der Immobilie.

Auch wenn die Immobilie nicht zum Weiterverkauf bestimmt ist, so wird sie irgendwann doch den Besitzer wechseln. Im Zweifelsfall soll die Weitergabe an die eigenen Kinder erfolgen oder es ist durch durch äußere Faktoren wie Scheidung oder Krankheit doch ein Verkauf notwendig. Was für einen selbst erstmal eine passende Lage ist, muss es noch lange nicht für einen potentiellen Käufer bzw. den nächsten Nutzer sein.

Ein besonders drastisches Beispiel findet sich aktuell im ländlichen Raum, beispielsweise im Vogelsberg: Durch den zunehmenden Trend zur Verstädterung ziehen immer mehr Menschen aus den Dörfern in die Städte. Das hat zur Folge, dass Häuser in vielen ländlichen Gegenden schlechter bis gar nicht mehr verkäuflich sind. Oft wirklich tolle Häuser, in denen sich die Familien sehr wohl gefühlt haben, die aber leider schlicht und ergreifend am falschen Platz stehen respektive die falsche Lage haben.

Makrolage vs. Mikrolage

Solche überregionalen Trends in der Makrolage, wie z. B. zunehmende Verstädterung oder die wirtschaftliche Entwicklung einer Stadt, lassen sich über einen langen Zeitraum von 20 – 30 Jahren natürlich nur sehr schwer vorausahnen. Die Mikrolage, also die direkte Umgebung bzw. Nachbarschaft, kannst du mit den richtigen Fragestellungen und einem offenen Auge aber schon sehr viel besser selbst einschätzen.

Faustregel
Alles das, was dich persönlich an der Lage einer Immobilie stört, wird potentielle Käufer später auch stören. Stell dir also immer die Frage, was dich selbst als potentieller Käufer stören würde und versuche dabei möglichst objektiv zu sein.

Leitfragen zur Einschätzung der Lage

• Gibt es Lärmquellen, wie z.B. Verkehrs- oder Fluglärm? Gibt es hier in absehbarer Zukunft Veränderungen, wie z. B. Änderungen in den Flugrouten, neue Zugstrecken oder geplante Autobahnen?
• Was ist für das nähere Umfeld an Baumaßnahmen geplant? Sind vielleicht neue Straßen geplant oder werden neue Baugebiete erschlossen?
• Wie ändert sich die Lärmbelastung bei unterschiedlichen Wetterlagen? Beispielsweise können Autobahnen je nach Windrichtung lauter und leiser sein, ebenso verändert sich das Start- und Landeverhalten von Flugzeugen mit  den unterschiedlichen Windrichtungen.
• Liegt die Immobilie in einem Hochwassergebiet?
• Wie sieht die Nachbarschaft und die nachbarschaftliche Bebauung aus?
• Gibt es neue oder geänderte Bebauungspläne?
• Wie „lebendig“ ist das nähere Umfeld? Gibt es neue Häuser und Zuzüge oder stirbt das Wohngebiet im wahrsten Sinne des Wortes gerade aus? Infos über die Einkommens- und Altersstruktur liefern z. B. Dienste wie Immoscout24.
• Wie weit sind die nächsten Geschäfte weg?
• Wie weit sind Kindergarten und Schule weg?
• Wo ist der nächste Arzt, die nächste Apotheke?
• Wie ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel oder an die nächste Autobahn?
• Gibt es Sport- und Spaziermöglichkeiten in der näheren Umgebung?
• Liegt die Immobilie in einem reinen Wohngebiet oder einem Mischgebiet mit gewerblicher / industrieller Nutzung?

Um die Lage anhand der Leitfragen besser einschätzen zu können, solltest du deine Wunschimmobilie unbedingt mehrfach besichtigen. Und das zu unterschiedlichen Uhrzeiten, an unterschiedlichen Wochentagen und nach Möglichkeit auch zu unterschiedlichen Wetterlagen. Aus eigener Erfahrung kann ich nur bestätigen, dass Autobahngeräusche und Fluglärm sehr abhängig von der Wind- und Wetterlage sind. Dazu lohnt es auch, dir die nähere Umgebung „zu erlaufen„. Das hat mir persönlich immer sehr weitergeholfen, mit dem Auto oder gar nur per Internetrecherche entdeckt man nur einen Bruchteil.

Kompromisse minimieren

Vorsicht auch bei Kompromissen, die man selbst bereit ist einzugehen! Gerade in den Ballungsräumen ist die Immobiliensituation momentan angespannt. Günstige Objekte in guten bis sehr guten Lagen sind kaum noch zu bekommen. Es bleiben also zwei Optionen: Mehr Geld in die Hand nehmen – was leider oft nicht möglich ist – oder Abstriche bzgl. der Lage machen, z.B. in der Entfernung zur nächstgrößeren Stadt. So lange der Immobilienmarkt sich auch weiterhin so positiv für die Eigenheimbesitzer entwickelt, sind auch schlechtere Lagen kein akutes Problem. Sollte sich der Immobilienmarkt allerdings schlechter entwickeln (z. B. durch einen neuen Trend zum Umzug aufs Land oder durch einen generellen Rückgang der Bevölkerung), sind die Immobilien in schlechteren Lagen als erste betroffen. Da gibt es keine Ausnahmen, das ist einfach so. Das kann von einem massiven Preisverfall bis hin zur Unverkäuflichkeit gehen, wie wir es im ländlichen Raum teilweise sehen.

Mein persönlicher Tipp

Bei der Lage solltest du keine Abstriche machen und die Lage gründlich und mehrfach anhand der oben stehenden Leitfragen prüfen. Niemand weiß was die Zukunft bringt. Stimmt die Lage der Immobilie, besteht zumindest eine größere Chancen, dass sich Wert und Wiederverkaufschancen deiner Immobilie positiv entwickeln.

Ich hoffe, dass ich bei der Einschätzung zum Thema „Lage, Lage, Lage…“ mit diesem Artikel unterstützen konnte. Falls ja, würde ich mich sehr über eine Weiterempfehlung oder einen Kommentar freuen. Fragen beantworte ich jederzeit gerne!